TRENTO. Trento cresce, ma non riesce a offrire casa a chi vorrebbe abitarci. È questa la fotografia che emerge dallo studio commissionato dal Comune di Trento alla società Nomisma nell'ambito della Variante Strategica 2024 al Piano Regolatore Generale e discusso in Commissione urbanistica. Il punto di partenza è il dato sulle case vuote.

A Trento ci sono circa 66 mila abitazioni totali, di cui oltre 14 mila risultano senza occupanti residenti secondo i dati fiscali comunali. La realtà è più complicata. Incrociando quei dati con i consumi effettivi delle utenze elettriche, i ricercatori hanno stimato che le abitazioni davvero inutilizzate sono tra le 5.000 e le 6.000, a cui si aggiungono circa 1. 950 seconde case per vacanza.

Non tutte recuperabili: alcune sono in cattivo stato, altre appartengono a proprietari non disponibili a metterle sul mercato, altre ancora sono bloccate da questioni ereditarie. A complicare il quadro c'è la crescita degli affitti brevi: gli appartamenti destinati a turisti erano 443 nel 2024, saliti a 517 nel 2025, soprattutto in centro città. Una quota di alloggi sottratta al mercato ordinario in una città già sotto pressione.

La fascia grigia. I canoni del libero mercato si attestano attorno a 780 euro al mese, quelli del concordato ordinario intorno a 590 euro. Lo studio si sofferma sul problema della "fascia grigia".

Si tratta di circa 6.600 nuclei familiari, pari all'11,9% delle famiglie residenti, che si trovano in una posizione di mezzo: guadagnano troppo per avere diritto a una casa popolare, ma non abbastanza per reggere i prezzi del mercato. Il canone mensile sostenibile per queste famiglie è stimato tra 290 e 490 euro, ma il mercato chiede il doppio.

Sono lavoratori dipendenti, giovani coppie che faticano a mettere da parte i soldi per un mutuo, anziani soli con pensioni medie, famiglie monoreddito con figli. Gli strumenti pubblici esistenti non bastano: l'agenzia per la locazione sociale Trentino Abitare gestisce 60 alloggi e ha concluso 41 mediazioni in tutto, di cui sole 17 in città. Gli alloggi a canone moderato - quelli che servirebbero questa fascia con affitti intorno ai 450 euro al mese - sono 376 sull'intero territorio comunale. Una goccia nel mare.

Cosa serve: non solo costruire. Il fabbisogno abitativo stimato da Nomisma parte da una base di 6.000 alloggi, che rappresentano la domanda strutturale pura: quante nuove abitazioni servirebbero considerando la crescita prevista delle famiglie residenti.

Da questo numero si sottraggono le risorse già disponibili, in particolare il recupero stimato di circa 1.500 abitazioni oggi sfitte. Il risultato finale è di 2.950 nuovi alloggi da programmare entro il 2042, di cui 1.800 solo nel primo decennio. La risposta non è semplice, ma il rapporto Nomisma avanza delle soluzioni: il co-living per i giovani, l'housing universitario, i condomini multigenerazionali, il senior living per chi invecchia da solo.

Formule che il mercato tradizionale non offre e che richiedono un impegno pubblico attivo, fondi dedicati, accordi pubblico-privati, strumenti per convincere i proprietari a mettere sul mercato le case vuote. E soprattutto serve riconoscere che la fascia grigia è il cuore del problema abitativo di Trento.

Turismo: il nodo Bondone. Il rapporto Nomisma si sofferma anche sui fabbisogni edificativi delle attività produttive. Tra queste, è ampio il capitolo sul turismo.Il fabbisogno ricettivo stimato è di 270-400 posti letto aggiuntivi entro il 2035, concentrati soprattutto nei mesi invernali.

Una cifra legata quasi interamente all'apertura della nuova funivia Trento-Monte Bondone, che porterà un incremento stimato del 25% negli arrivi e del 30% nelle presenze, con il rischio di saturazione soprattutto a gennaio e febbraio. Il problema è la distribuzione dell'offerta. Il Bondone raccoglie oltre un terzo di tutti i posti letto alberghieri del comune - più di 1.200 - ma genera solo il 21% delle presenze. È un eccesso di offerta che si trascina da anni.

A rendere il quadro più paradossale, quasi tutta la capacità edificatoria alberghiera ancora prevista dal PRG è concentrata proprio lì: 15.364 mq su un totale comunale di 15.798 mq. Una scelta pianificatoria del passato difficile da motivare oggi.

Più in generale, però, Trento non ha un problema di quantità di posti letto. Con una crescita dei flussi dell'1% annuo i 36 alberghi esistenti, con i loro 3.686 posti letto, reggono fino al 2035. Solo in uno scenario di crescita sostenuta, al 4,6% annuo, il sistema andrebbe in difficoltà: cinque mesi all'anno oltre capacità già entro il 2035.

La risposta al fabbisogno generato dalla funivia, suggerisce lo studio, non deve passare necessariamente per nuove costruzioni. La priorità è riqualificare le strutture dismesse o sottoutilizzate sul Bondone, puntando su formule nuove - ostelli moderni, residenze turistiche, strutture miste - piuttosto che su alberghi tradizionali.