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Nuova legge urbanistica, la giunta approva, gli avvocati dell'immobiliare suggeriscono alcune modifiche

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TRENTO - La nuova legge sull'urbanistica, approvata dalla giunta provinciale su proposta dell'assessore Mario Tonina, è stata salutata con favore dagli Ordini professionali del settore in Trentino: si tratta infatti di una attesa normativa che si adegua al decreto "semplificazioni" nazionale. 

Ma ci sono anche delle critiche e delle puntualizzazioni. Come quella dell' ANADIMM (Associazione Nazionale Avvocati di Diritto Immobiliare), associazione che unisce, a Trento, un centinaio di avviocati che si occupano di tutti gli articolati settori del diritto immobiliare. çìAssociazione ha scritto una lunga lettera a Tonina, affrontando i nodi che la nuova legge introduce.

"L'associazione ha recentemente aperto, su iniziativa del più poliedrico dei nostri associati, l’avv. Massimiliano Debiasi, un tavolo di studio e confronto in merito alla regolarità urbanistica degli edifici quale precondizione in vista degli interventi di efficientamento del noto superbonus 110%, chiamando al tavolo gli Ordini e i Collegi dei tecnici della provincia di Trento; tavolo al quale si è aggiunto il Polo Edilizia 4.0 che, come Lei sa, raggruppa l’Associazione Artigiani Trentino, IBE CNR, il Collegio dei Geometri, l’Ordine dei Periti Industriali, l’Ordine degli Ingegneri, Confindustria Trento, Habitech, Green Building Council Italia, Federazione della Cooperazione Trentina, ANCE Trento, l’Ordine degli Architetti.

Recentemente abbiamo appreso dalla stampa della volontà da parte della Giunta Provinciale di apportare, in tempi brevi, una modifica alla legge provinciale urbanistica n. 1/2008. Sul tema, anche in virtù dell’approfondimento iniziato con Polo Edilizia 4.0, gli Ordini, i Collegi dei tecnici, riteniamo necessario intervenire, vista l’assoluta urgenza della tematica: è nota a tutti la pressione che sta esercitando sugli uffici tecnici comunali l’ondata delle pratiche di regolarizzazione necessarie per accedere al beneficio del 110% il quale, si sa, presuppone la regolarità edilizia dell’edificio sul quale si vuole intervenire.

In particolare, quanto alle criticità del particolarissimo momento storico che stiamo affrontando, Polo Edilizia 4.0. ha evidenziato l’esigenza assoluta che i termini previsti per sanatorie e nulla osta non si protraggano a causa di richieste di integrazione documentale fatte allo scadere dei 60 giorni previsti dalla legge e che i tempi per l’ottenimento dei nulla osta richiesti agli enti “laterali” (es. Dolomiti energia, Novareti ecc.) non si sommino creando ulteriori ritardi che, appunto, in questo periodo, possono diventare letali.

Ecco, quindi, le nostre osservazioni che sono state elaborate, sul piano tecnico, dall’avv. Andrea Lorenzi, Collega la cui fama nell’ambito del diritto amministrativo trentino non necessita di presentazioni.

Ebbene, una modifica legislativa che comporti un allineamento della normativa provinciale rispetto al testo unico dell’edilizia, con particolare riferimento al tema delle tolleranze costruttive potrebbe apparire una modifica di poco conto ma, come il dibattito che si è registrato sul punto
dimostra, la possibilità per il cittadino e per il tecnico di presentare progetti di ristrutturazione e/o adeguamento sismico o energetico dei propri fabbricati senza dover previamente soggiacere ad un procedimento di sanatoria e/o regolarizzazione rispetto a delle difformità marginali è condizionante rispetto alla possibilità di accedere ai benefici attualmente vigenti per consentire di beneficiare di incentivi quali il super bonus.

In attesa di esaminare il testo che la Giunta andrà a proporre, possiamo senz’altro anticipare che lo stesso va nella direzione giusta; non si tratta di istituire una sorta di “condono domestico”, ma di riconoscere che alcune difformità rispetto agli elaborati a suo tempo presentati e licenziati dal
Comune sono il frutto della naturale opera del “costruire” e, di conseguenza, di riconoscere un minimo di ragionevole tolleranza tra quanto costruttivamente realizzato e quanto assentito. Siamo peraltro dell’avviso che la semplice introduzione del concetto di tolleranza costruttiva nel tessuto normativo non sia sufficiente e che questo “disegno”, nell’ottica di consentire quellariqualificazione del tessuto urbano che è auspicata dalla nostra legge provinciale prima ancora che essere incentivata dai recenti provvedimenti premiali, debba essere accompagnata da ulteriori modifiche che auspichiamo vengano introdotte nel disegno di legge che la Giunta Provinciale si appresta a presentare.

Come ANADIMM portiamo quindi alla Sua attenzione le seguenti proposte di modifica della legge.

Auspichiamo l’introduzione della nozione di “stato legittimo dell’immobile”, quale presupposto per poter eseguire sull’immobile medesimo tutte le tipologie di intervento contemplate dalla pianificazione urbanistica o dalla legge. Si registra, infatti, sul nostro territorio provinciale una assoluta
disomogeneità di orientamenti da parte delle Amministrazioni comunali le quali, in molti casi, distinguono tra costruzione legittima (realizzata in coerenza ad un titolo abilitativo) o costruzione condonata (in base ai
provvedimenti di condono che a partire dalla legge 47/85 si sono susseguiti) od ancora sanata (con doppia conformità o con sola conformità al momento della presentazione dell’istanza) o costruzione legittimata al seguito del pagamento di una sanzione pecuniaria per equivalente o ancora concessione edilizia regolarizzata nel caso di abusi edilizi risalenti nel tempo (prima del 1985).

Siamo dell’avviso che tutte le costruzioni che siano state condonate, legittimate, regolarizzate o sanate debbano assolutamente essere equiparate alle costruzioni “legittime” e ciò al fine di consentire che tutti gli edifici anche caratterizzati da abusi edilizi che peraltro siano stati “sanati” (usiamo
questa locuzione in senso non tecnico) possano essere considerati legittimi. La richiesta è assolutamente ragionevole posto che gli abusi “più pesanti” per il nostro territorio sono comunque abusi che in nessun caso in base alla legislazione vigente possono essere
condonati, sanati, legittimati ecc.

Si tratta di proporre al cittadino un patto leale in base al quale, se il medesimo cittadino denuncia l’abuso sul proprio fabbricato (che in moltissimi casi non è neppure dal cittadino medesimo stato realizzato ma risale al precedente proprietario od al costruttore) e si assoggetta al
pagamento delle sanzioni di legge, potrà poi eseguire sul fabbricato tutte le tipologie di intervento che le norme di PRG o di legge consentono per gli edifici esistenti. La proposta è quella di introdurre una disposizione omogenea a quella contemplata dalla legge urbanistica dell’Emilia Romagna del seguente tenore:

STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, integrato dagli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, dai titoli edilizi in sanatoria anche a seguito di condono edilizio, dalle
tolleranze costruttive nonché dalla regolarizzazione delle difformità conseguenti al pagamento delle sanzioni pecuniarie di cui agli articoli 129, 134, 135 della l.p. 1/2008 ovvero dal pagamento delle sanzioni di cui all’art. 128 commi 8 e 9 sempre della l.p. 1/2008.

Lo stato legittimo dell’immobile come definito al punto che precede consente di eseguire sull’immobile medesimo tutti gli interventi contemplati dalla legge provinciale e dagli strumenti di pianificazione. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatoria acquisire il titolo abilitativo edilizio lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, da documentazione fotografica, estratti cartografici, documenti di archivio, dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che siano idonei a comprovare la preesistenza deifabbricati e le loro caratteristiche volumetriche, di altezza e di ingombro.

L’asseverazione del tecnico abilitato circa lo stato legittimo dell’immobile è allegata all’istanzadi permesso di costruire e/o alle segnalazioni certificate di inizio attività previste dalla vigente legge provinciale urbanistica.

Una ulteriore modifica che ci sembra di poter meditatamente proporre è quella che attiene alla previsione contenuta all’art. 128 comma 8 della l.p. 1.2008 che come noto consente alle Amministrazioni comunali di regolarizzare abusi edilizi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 47/85 attraverso il pagamento delle sanzioni pecuniarie previste ai commi 4 e 5 dell’art. 135 maggiorata del 20% e comunque in misura non inferiore a 4.000,00 euro. Il momento temporale che consente tale regolarizzazione è fissato, come già detto, al 28.02.1985, data di entrata in vigore della legge 47/85.

Sotto questo profilo si potrebbe ampliare l’ambito di operatività di tale disposizione, che trova frequente applicazione facendo riferimento all’anno 2003 data di entrata in vigore dell’ultima legge sul condono edilizio.
Un’ulteriore modifica, nel quadro di accelerare i procedimenti sanzionatori e/o di regolarizzazione degli abusi edilizi, potrebbe essere rappresentata dal prevedere dei termini per l’Amministrazione comunale nel definire tali pratiche; sarebbe infatti importante che quella valutazione di non contrasto con rilevanti interessi urbanistici che caratterizza numerosi procedimenti di regolarizzazionedovesse essere espressa da parte dell’Amministrazione comunale entro 60 giorni dalla data di presentazione della correlativa istanza da parte del cittadino.

Come vede Ill.mo Assessore andiamo a proporre modifiche che certamente non innovano in modo sostanziale l’assetto della legge urbanistica ma che, nell’attuale periodo di crisi e di doveroso tentativo da parte della Amministrazione di rilancio del settore edilizio attraverso misure incentivanti, appaiono urgenti ed improcrastinabili, in quanto preordinate a facilitare e velocizzare quel processo di rinnovo del patrimonio edilizio esistente che costituisce uno degli obiettivi della nostra legge provinciale.

Siamo a disposizione per eventuali approfondimenti anche partecipando ad incontri che si ritenessero di promuovere.

Sottoscrive la presente, per averne condiviso la genesi, i presupposti e le conclusioni, il Presidente di Polo Edilizia 4.0, geom. Andrea Basso. Inutile dire che per noi, questa condivisione costituisce, solo a pochi giorni dall’apertura del tavolo di studio, un importante risultato, non solo per la imponente rappresentatività di Polo Edilizia 4.0, ma anche per una elementare consapevolezza: nella nostra terra trentina l’unione ha sempre fatto la differenza".

La lettera è firmata  dall'avvocato Carlo Callin Tambosi e dal Geom. Andrea Basso.

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