L’uso dei beni comuni

Non è assolutamente facile parlare dell’uso dei beni comuni in condominio. Perché? Potrei dire che il tema, l’uso dei beni comuni, è completamente trascurato dalla legge che vi dedica una sola norma. L’affermazione è un po’ aspra. Molti dicono il contrario e benedicono la laconicitá della legge. Leggo in un libro sul condominio: “il legislatore ha rinunciato (saggiamente) ad introdurre una precisa disciplina delle attività per sé lecite e consentite, oppure illecite e vietate”. Leggo ancora, “sicché la valutazione della legittimità o meno di un determinato uso, godimento, opera o intervento del singolo deve effettuarsi caso per caso dal giudice”.

Ma, provvidenziale o arida, vediamo questa norma.
L’art. 1102 del codice civile  stabilisce  che i comproprietari possono utilizzare il bene comune a condizione di non alterarne la destinazione e di consentire il pari uso da parte degli altri comproprietari.
Sulla base di questa norma, sulla base di questa unica norma, i giudici si sono trovati quindi a dover decidere se sia lecito far passare il tubo del gas sulla facciata del del condominio, far giocare i bambini nel parco, parcheggiare un automobile nel cortile, mettere un antenna sul tetto, aprire una finestra sul muro comune, collocare nel sottosuolo un cavo, mettere nel locale caldaia una nuova caldaia di proprietà esclusiva, parcheggiare una bicicletta nell’atrio comune, porre una targa sulla facciata  oppure, ancora più invasivamente, collocare sulla facciata del condominio un nuovo impianto di ascensore di proprietà esclusiva di uno dei condomini, demolire una parte delle scale per inserire l’ascensore nella tromba delle scale, costruire sul fondo comune una tettoia, realizzare un varco di accesso dal fondo comune verso un fondo di proprietà esclusiva del singolo condomino, e ancora: mille altri.

Si capisce che ogni forma di utilizzo del bene comune sì, ogni forma di uso particolare del bene comune a vantaggio del singolo proprietario, pone problemi di rispetto della destinazione del bene alla luce dell’articolo 1102 del codice civile e pone problemi in ordine a quella parità di uso che lo stesso articolo 1102 mette come condizione per rendere l’utilizzo del bene da parte del singolo lecito.
Tutti capiscono, alla luce del piccolo elenco che ho appena fatto, lungo ma ancora parziale e limitato, che non è assolutamente facile stabilire delle regole generali che possano essere utili per decifrare casi così radicalmente diversi, che permettano di capire quali sono gli usi leciti rispetto a quelli che sono vietati.
Ma occorre cercare di uscire dalla mera logica del catalogo, dell’archivio, dell’elenco.

Nel trattare dei vari beni comuni del condominio ho detto quali sono gli usi più frequentemente effettuati degli stessi da parte dei condomini e le soluzioni che i giudici forniscono in ordine alla liceità o alla illiceità di determinati utilizzi. Quando ho parlato del cortile ho riferito se sia o meno lecito  utilizzarlo come parcheggio e quando tale utilizzo deve considerarsi vietato. Quando ho parlato del muro ho riferito se sia possibile utilizzarlo per farvi transitare un impianto di proprietà esclusiva e via dicendo. Ma tali spiegazioni, che fanno sempre riferimento agli orientamenti dei giudici in materia, sono in qualche misura frammentarie.

Le soluzioni che i giudici danno in ordine all’utilizzo del bene cortile come parcheggio nulla ci possono dire in ordine all’uso delle scale comuni o del tetto.

Vale la pena quindi tentare di dare alcune indicazioni di tipo assolutamente generale proprio alla luce di quello che dice l’articolo 1102, spiegazioni che permettano di decifrare anche situazioni diverse da quelle che abbiamo esplicitamente contemplato nelle precedenti puntate del nostro piccolo corso. Così farò quindi, così cercherò di fare nei prossimi interventi. Spiegherò  come si usano i beni comuni: è un equilibrio difficile posto che dentro di noi abita la voce del “sul mio faccio tutto ciò che mi pare” e pure quell’altra che ci fa sentire di nessuno ciò che non sia solo nostro.
Sì, anche parlando del cortile condominiale, parliamo dell’uomo e di quanto serva, sempre di piu, la sensibilità di chi sa di essere cittadino prima che semplice, egoista  individuo.