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Piccolo corso di diritto condominiale/20

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Ogni assemblea di condominio celebra una serie di nostre ritualità. Ormai le abbiamo quasi consumate questa ritualità. Il pensiero della riunione come una sorta di condanna alla quale non possiamo sottrarci. La figura dell'amministratore dietro il pc quando raggiungiamo la sala. I volti rassegnati degli altri condannati che già sono arrivati. I volti di quelli che arrivano dopo di noi. La sorpresa di qualche inaspettato sorriso. Le cerimonie sulla non volontà di fare il presidente della riunione. Sono tutti fatti, emozioni, comportamenti che appartengono ormai alla vita della grande maggioranza di noi.

L'assemblea di condominio è anche un fatto sociologico: nel nostro atteggiamento verso l'assemblea confluisce un certo pregiudizio di difesa verso la nostra proprietà privata, confluisce il nostro spirito di ostilità verso il prossimo, molto più raramente ahimè di benevolenza; confluisce la sensazione di tedio verso la burocrazia ma contemporaneamente il nostro sottile desiderio di volerla alimentare, questa burocrazia, insieme con la certezza di volersene avvalere quando può fornirci un argomento formale per ostacolare una cosa che non vogliamo venga fatta o per ottenerne un'altra. Insomma dentro un assemblea di condominio c'è molta italianità come in ogni altro episodio, rito, accadimento della nostra vita sociale.

Ma non è su questo che i lettori del mio blog su L'Adige vogliono intrattenersi quando leggono le mie parole. Quello che si aspettano è di avere qualche regola operativa in ordine al funzionamento dell'assemblea viste le molte decisioni importanti per la vita di tutti i condomini che vi si prendono.
 
La prima cosa di cui mi devo occupare, per priorità elementare di tipo logico e pure cronologico, è quindi questa: chi può convocare la riunione e su quali presupposti?
Tra i miti che vanno sfatati, ne abbiamo già parlato nelle prime puntate del corso, vi è quello che il condominio prima di celebrare una qualche assemblea debba essere costituito formalmente tramite l'assegnazione di un codice fiscale o tramite qualche altro adempimento formale non meglio precisato. Tale convinzione è in realtà una vera e propria superstizione. Abbiamo visto che il condominio esiste automaticamente nel momento in cui ci siano all'interno di un edificio più proprietà esclusive di almeno due soggetti. La prima assemblea pertanto può essere convocata direttamente senza procedere preliminarmente a qualsiasi adempimento di tipo formale o di tipo fiscale. E la prima assemblea funziona con le stesse caratteristiche, con le stesse regole, sottosta agli stessi principi delle assemblee successive. Identiche sono le maggioranze, identici sono i criteri per valutare se l'assemblea si è validamente costituita.
 
Ebbene, alla prima convocazione possono provvedere solo ed esclusivamente i condomini, o uno dei condomini, che dovrà chiamare tutti gli altri proprietari, tutti gli altri usufruttuari e titolari del diritto di abitazione a partecipare alla prima riunione. Le successive riunioni dovranno essere a loro volta convocate da uno qualsiasi dei condomini tranne nel caso in cui si sia provveduto alla nomina di un amministratore. La presenza di un amministratore modifica le regole in base alle quali l'assemblea deve essere convocata. Perché in presenza dell'amministratore il soggetto che deve procedere alla convocazione dell'assemblea in via principale è l'amministratore stesso e i condomini perdono, in quanto tali, il diritto di convocare l'assemblea, tranne in un caso particolare.
 
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile dice che l'amministratore è obbligato a convocare un'assemblea straordinaria quando gliene facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio. In tal caso, entro dieci giorni, l'amministratore deve procedere alla convocazione. Se l'amministratore rimane inerte rispetto alla richiesta validamente formata da due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, allora in quel caso rinasce il potere di quegli stessi condomini di procedere alla convocazione dell'assemblea in luogo dell'amministratore che ha omesso di farlo pur essendovi obbligato per legge. Diversamente da questa particolare situazione i condomini non hanno più il potere di convocare assemblee quando nello stabile c'è l'amministratore e quindi un eventuale riunione convocata da uno dei condomini, anche se giunga ad una deliberazione, è suscettibile di essere invalidata.
 
Nelle prossime puntate vedremo le regole di come deve essere convocata l'assemblea di condominio, quali sono gli atti formali indispensabili per farlo e, soprattutto, quali sono gli strumenti quali dobbiamo avvalerci per recapitare ai condomini un valido avviso di convocazione dell'assemblea di condominio  .

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