Il “pari uso”

Abbiamo visto che quando il condomino fa uso del bene comune deve non alterare la sua destinazione. Il secondo requisito è che “non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Questa parte della norma viene frequentemente letta è rubricata come  prescrittiva di un “pari uso”.
Questa è, però,  una semplificazione; vediamo perché.
La norma non prevede infatti che tutti i condomini devono fare un uso pari e uguale della cosa comune e che solo tale uso pari e uguale  renda lecito il comportamento di ciascuno.
La norma dice che il comproprietario può fare uso del bene “qualora tale uso non impedisca agli altri di fare parimenti uso secondo il loro diritto”.

Si capisce, leggendo attentamente la norma, che dire che nessuno può impedire che gli altri facciano parimenti uso del bene è cosa diversa dal dire che l’uso di ciascuno deve essere pari a quello degli altri.
Vi sono alcuni interessanti esempi che possono essere fatti per spiegare come in concreto questa lettura attenta alle parole utilizzate dal legislatore sia quella corretta.

Parlando ad esempio del muro comune abbiamo detto che il condomino può realizzarvi una nuova finestra o una nuova porta. Parlando del tetto abbiamo visto che il proprietario del sottotetto può aprirvi una finestra velux. Ciò secondo l’interpretazione corrente che fanno i giudici dei poteri dei comproprietari sul tetto e sul muro.

Qualcuno potrebbe evidenziare, richiamando la necessità del cosiddetto pari uso, che il proprietario del primo piano e quello del secondo non hanno nessuna possibilità di aprire una finestra sul tetto comune e a sua volta il proprietario della sola soffitta non ha non ha nessuna possibilità di aprire una nuova porta sul muro comune cosa che invece può fare il proprietario che è a piano terra.

Questi comportamenti quindi, secondo il criterio del pari e identico uso dei vari condomini, dovrebbero considerarsi illeciti. E invece giudici li considerano leciti perché quei comportamenti non impediscono ai condomini che si trovino in una situazione identica a quella in cui si trovava colui che ha compiuto l’atto di uso del bene e, se del caso, di fare altrettanto. Si intende che in tal modo quello che chiamiamo pari uso è una sintesi approssimativa ed errata del significato della norma che in realtà permette ai condomini l’uso più intenso che gli stessi possano fare del bene comune con l’unico limite di impedire i comportamenti che precludono agli altri di fare a loro volta uso del bene o che precludono a coloro che si trovano nella stessa situazione di farne uso.

Anche su questo argomento, pur essendo l’articolo 1102 in vigore da ormai quasi settanta anni, non si deve dimenticare che vi sono norme che paiono in qualche modo “ridisegnare” il significato originario. Ad esempio il nuovo articolo 1122-bis prevede la possibilità da parte del singolo condomino di utilizzare il tetto per realizzare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. L’articolo disciplina in maniera dettagliata l’utilizzo che il singolo voglia fare del tetto comune: secondo gli ordinari criteri, secondo l’art. 1102 c.c. un comportamento di questo tipo sarebbe stato da considerare illecito: ora invece diviene lecito e in qualche modo ridisegna appunto lo stesso concetto di pari uso e potrebbe nel tempo anche modificare l’orientamento giurisprudenziale sulla realizzazione di finestre in falda.