Gli impianti comuni e i diritti delle persone dentro il condominio

L’elenco dei beni comuni contenuto nell’articolo 1117 prosegue, e si conclude, con il n. 3. Il numero inizia con una formula estensiva, aperta: “opere, installazioni, manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”. L’espressione è deliberatamente omnicomprensiva e lo è sin dalla approvazione del codice civile, nel 1942.

Ancora una volta ritorna l’idea centrale della comunione dei beni nel condominio: “un bene è comune quando è destinato all’uso comune”. E’ questo suo essere posto al servizio di più unità immobiliari che ne determina la natura di comune. E’ una facoltà estensiva che si può applicare ad ogni bene, ricorda la norma, qualsiasi sia il suo genere.
Ma dopo questo incipit (creato allo scopo di sgomberare il dubbio: ciascuno bene destinato a più condomini è comune) il codice elenca alcuni dei principali impianti: il riscaldamento, il condizionamento dell’aria, l’impianto idrico e quello fognario, gli ascensori, l’impianto elettrico. La riforma del 2012 vi ha aggiunto gli impianti per la ricezione radiotelevisiva o “per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo”.

Che significato ha avuto questa aggiunta? Sul piano della disciplina nessuno. La formula iniziale era già sufficientemente generosa da accogliere certo anche quelli tra gli impianti comuni anche se non menzionati. Si tratta quindi solo di una specificazione, una sottolineatura, una enfasi voluta dal legislatore per rendere chiara l’importanza che nella vita delle persone hanno gli impianti, gli strumenti necessari a comunicare e ad informarci. Già è stato detto e scritto: attiene alla libertà di informazione, alla libertà di espressione, libertà e diritti costituzionalmente garantiti.

Ma ragionamenti analoghi si fanno su altri impianti. Ad esempio l’ascensore è sempre più spesso chiamato strumento essenziale di libertà della persona al servizio di beni costituzionalmente garantiti. E ancora gli altri impianti indispensabili alla vita quotidiana tutti tali da integrare il concetto di “propria residenza” previsto dall’art. 8 della Convenzione Internazionale dei diritti dell’uomo e come tali tutti garantiti anche per legge.
Questa norma parla, ancora, di cose ma in definitiva, anche stavolta, e sempre, delle persone, dei loro bisogni, dei loro diritti che la nostra società ha voluto e vuole garantire e difendere.
Nel proseguimento del nostro piccolo corso vedremo quindi spesso che l’importanza del bisogno può determinare una “modificazione” della disciplina, consentitimi l’uso di una espressione totalmente atecnica. Il diritto è una “macchina” che deve sempre essere attenta all’uomo.

Sul piano della disciplina concreta il n. 3 dell’art. 1117 ricorda che gli impianti sono da considerarsi  comuni fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà dei singoli condomini. L’individuazione di una parte di impianto come comune o come di proprietà esclusiva è importante sia per imputare in maniera corretta le spese in caso di manutenzione o rifacimenti, sia per stabilire, e questo caso è molto frequente, di chi sia la responsabilità per i danni in caso di rotture.

Questo problema si presenta spesso relativamente all’impianto idrico o all’impianto di scarico. La regola secondo la quale l’impianto è di proprietà comune fino al punto di diramazione ci permetterà quindi di dire che è responsabilità del singolo condomino la rottura di una tubatura che si sia verificata nella parte di proprietà sua esclusiva, e di dire invece che è responsabilità del condominio quando la rottura si sia verificata nella parte comune. Relativamente a tale punto di diramazione i giudici si sono interrogati spesso sulla proprietà della cosiddetta braga ovvero dell’elemento che permette la connessione tra la parte individuale e la parte comune stabilendo che essa stessa appartiene alla parte individuale in quanto necessaria alla connessione dell’impianto privato a quello comune.

Ma tutto ciò è semplice applicazione del principio generale: un bene  o una parte di bene serve a almeno due condomini? Se sì è comune al gruppo a cui serve, sia questo gruppo l’intero condominio, sia questo gruppo una parte dei  condomini (condominio parziale) sia questo gruppo in tanti edifici o condomini (supercondominio). La braga serve ad un solo condomino ed è quindi solo sua.