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Piccolo corso di diritto condominiale/11

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Una scrittrice del ‘900 ha composto una poesia che si intitola “Elenco”: un elenco di domande destinate a rimanere senza risposta. Nei primi versi dice, con dolce artificio, del proprio timore di annoiare il lettore: Wislava Szymborska non poteva non conoscere la propria incapacità di essere noiosa.

Ma se lei espresse questo timore come devo sentirmi io che elenco i beni comuni nel condominio? Io ho la certezza e non il dubbio di essere noioso.
Ma così è.

Unica consolazione: anche le cose pratiche meritano di essere in qualche luogo menzionate, i segnali stradali che qualcuno li metta in fila e ne dica il significato, i beni in condominio catalogati, le forme dei chiodi in una ferramenta illustrate, distinte, raggruppate; dopotutto anche il mare delle cose pratiche della nostra vita contribuisce a definire la meravigliosa complessità del reale. E tutti in qualche modo facciamo, anche inconsapevolmente, letteratura.

Ma torniamo al tema, dopo i lastrici solari che abbiamo visto nella scorsa puntata, il codice menziona le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili.

Vediamo quindi cosa si può dire su questo ultimo piccolo gruppo di beni comuni elencati nel numero 1 dell’articolo 1117. Dell’ultimo, le facciate, diremo nella prossima puntata.

Le scale

Le scale, tradizionalmente, impegnano il pratico che si occupa di diritto condominiale soprattutto per il tema della ripartizione delle spese. Quando scriverò delle spese condominiali affronteremo anche questo argomento.

Del bene comune scale vi è da dire abbastanza poco se non che quando sono comuni sono comuni per tutta la loro estensione. Non è legittima quindi la pretesa del proprietario dell’ultimo piano di utilizzare in via esclusiva l’ultimo pianerottolo, men che meno quella di chiuderlo con una porta escludendo la possibilità di accesso agli altri. Le scale comuni devono insomma rimanere libere da beni di proprietà esclusiva per tutta la loro superficie. Non è possibile depositarvi oggetti o collocare mobili o scarpiere. È consentito unicamente, secondo la consuetudine,  collocare nel giro scale comune piante ornamentali. Per il resto le scale devono rimanere libere.


Vestiboli, anditi, portici

Per questi beni valgono sostanzialmente le stesse regole che abbiamo delineato per le scale. Sono locali destinati al transito e svolgono la loro funzione quando vengono mantenuti liberi  da depositi di sorta sempre salva la possibilità dei condomini di regolamentare l’utilizzo. Però occorre in ogni caso considerare le loro caratteristiche concrete che possono rendere legittima la collocazione, ad esempio, di bici o passeggini che non intralcino il transito o non rendano eccessivamente disordinato lo spazio comune.

Il cortile

Il cortile, secondo quando dicono i giudici, ha invece lo scopo principale di dare aria e luce alle varie unità immobiliari oltre quello  evidente di consentire l’accesso al condominio dalla via pubblica. Ma tale uso non ha rilievi sul piano concreto e l’unico corollario applicativo è contenuto nell’art. 1127 c.c. secondo il quale la sopraelevazione non può farsi se riduce l’aria e la luce dei piani sottostanti, rendendo in definitiva più angusto lo spazio comune di piano terra.

Le questioni in ordine all’utilizzo del cortile come superficie da parte dei condomini sono invece innumerevoli.

La più importante è quella relativa alla possibilità di usare il cortile quale parcheggio. Questa facoltà deve ritenersi compresa nel diritto del condomino quando le caratteristiche del cortile siano tali da consentire questo utilizzo: un piccolo cortile collocato in un palazzo storico, ad esempio, può essere considerato inidoneo all’uso come parcheggio; un altro può essere considerato inidoneo perchè destinato a spazio di manovra per le autorimesse e via dicendo.

Ma a parte tali casi o casi analoghi, quando le caratteristiche dimensionali del cortile rendono possibile l’uso come parcheggio, questo può considerarsi normale e si può svolgere in termini di uso promiscuo, di suo turnario oppure di uso frazionato.
Si parla di uso promiscuo quando il cortile viene utilizzato dal condomino che capiti per parcheggiare la propria autovettura senza che venga disciplinato l’uso. L’uso promiscuo è la soluzione più corretta nell’utilizzo come parcheggio del cortile condominiale quando lo spazio a disposizione è sufficiente e consente a tutti i condomini di parcheggiare tranquillamente la propria autovettura. Normalmente quindi nei cortili di grandi dimensioni l’uso si atteggia in questo modo.

Assai frequente è invece il caso in cui lo spazio all’interno del cortile o è scarso o è appena sufficiente a soddisfare ciascun condomino. In questi casi è utile o necessario stabilire un regolamento di uso frazionato, che determina l’assegnazione in uso ad ogni condomino di un posto macchina, oppure stabilire un regolamento di uso turnario che, a fronte di uno spazio limitato, permetta ai condomini di usufruire del bene comune in termini paritari senza privilegiare necessariamente colui che “per primo arriva” e stabilendo dei turni di utilizzo e di non utilizzo dei posti auto. Insomma la regola cardine è sempre la stessa: ogni uso dei beni comuni deve rispettare il principio del pari uso tra tutti i condomini.

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