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Piccolo corso di diritto condominiale/10

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Il lastrico solare comune

Dopo i tetti, l’articolo 1117 del codice civile menziona tra i beni comuni i lastrici solari. Il vocabolario ci dice che lastrico è il complesso delle lastre che pavimentano una strada o un terrazzo. Sempre il vocabolario racconta che il lastrico solare nella terminologia giuridica sta a significare la copertura piana praticabile di un edificio.
Nelle nostre città molti edifici sono sprovvisti di tetto e hanno invece alla loro sommità un lastrico solare. La previsione della proprietà comune del lastrico è quindi perfettamente consequenziale visto che lo stesso svolge una funzione identica a a quella del tetto: proteggere l’edificio da pioggia, freddo, venti.

Il lastrico solare in uso esclusivo o in proprietà esclusiva di un condomino

Non vi sarebbe molto altro da dire a proposito del lastrico solare se non fosse che l’articolo 1126 del codice prevede una situazione che nella realtà si verifica molto spesso e che rende la disciplina più complessa.
Capita che il lastrico solare venga concesso in uso al proprietario dell’ultimo piano o che il lastrico appartenga invece in proprietà esclusiva al proprietario dell’ultimo piano. L’esperienza insegna che spesso troviamo terrazze sommitali (o non necessariamente sommitali) che svolgono la funzione di copertura della parte sottostante dello stabile e contemporaneamente rappresentano un piano di calpestìo utilizzabile dal loro proprietario.

L’articolo 1126 a dire il vero menziona solo l’ipotesi in cui il lastrico sia di proprietà comune ma sia concesso in uso esclusivo ad uno dei condomini. L’articolo 1126 prevede che in questo caso quando venga rifatto il lastrico le spese vadano suddivise per un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e per due terzi a carico di chi è coperto dal lastrico, ovvero a carico dei condomini che si trovano sotto la colonna ideale che viene proiettata dal lastrico verso il suolo.
Questa norma è applicata per analogia anche al caso in cui il lastrico non sia di proprietà comune ma sia di proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano.

Anche in questo caso si utilizza lo stesso criterio di riparto. Un terzo a carico del proprietario e un due terzi a carico dei proprietari sottostanti.
La cosa molto interessante che accade in questa situazione è che, nel caso di lastrico di proprietà esclusiva o di terrazza di copertura di proprietà esclusiva, vi è, nasce una competenza assembleare a decidere in ordine al rifacimento.

Questa situazione rende evidente, già ne ho parlato, che nel diritto condominiale, anche se tale accezione non è esplicita all’interno degli articoli del codice ma deriva dalla interpretazione dei giudici, la gestione condominiale può riguardare anche beni di proprietà esclusiva dei condomini in considerazione della funzione comune che gli stessi volgono all’interno dell’edificio.

Il tetto di proprietà esclusiva, lo abbiamo già ricordato, viene quindi rifatto sulla base di una delibera assembleare con un riparto di spese che fa applicazione analogica dell’articolo 1126. Così il rifacimento del lastrico o della terrazza di proprietà esclusiva viene sempre deliberato dall’assemblea che decide in ordine al rifacimento di un bene che è di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Nel diritto condominiale quindi la funzione comune che svolge un bene può determinare la gestione comune anche quando questo bene è di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

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