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Piccolo corso di diritto condominiale/9

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La natura dell’elenco dei beni comuni


Secondo i linguisti, le liste possono essere di due tipi. Chiuse, composizionali e trasparenti sono le liste che, svolgendo una serie, esauriscono il significato dell’oggetto contemplandolo in tutte le sue parti.
Esistono poi  le liste non chiuse e “opache” ovvero quelle liste che non esauriscono l’oggetto e alludono anche a ciò che non è espressamente menzionato.
Ebbene l’elenco dei beni in condominio è, secondo questa classificazione, una lista  non chiusa e opaca. Nel gergo dei giuristi, più prosaicamente, si dice che un elenco può essere esemplificativo o tassativo.
Alla luce di queste classificazioni, possiamo dire che l’elenco dei beni comuni, che ci impegnerà ancora per alcune puntate, è un elenco non chiuso, “opaco”, esemplificativo.
Ciò perché vi possono essere beni comuni che non sono contenuti nell’elenco e che, pur non essendo nell’elenco, in virtù della relazione di servizio che svolgono a vantaggio dei beni di proprietà esclusiva, devono essere considerati comuni.
Ma, detto questo, torniamo all’elenco dell’art. 1117 del codice civile.

Il tetto

Dopo il sottosuolo, di cui mi sono occupato nella scorsa puntata, l’elenco del codice prosegue menzionando le travi e i pilastri. Su questi elementi non c’è molto da dire ad eccezione che, come è del tutto evidente, essendo parti essenziali della struttura del fabbricato non possono in alcun modo essere compromessi da interventi che i condomini eseguano sulle parti di proprietà esclusiva.
Molto più complessa è invece la trattazione del bene comune tetto, quello che nell’elencazione codicistica segue le travi e i pilastri. Non v’è da dire la ragione per cui si prevede che il tetto sia normalmente comune salvo che un titolo preveda diversamente. È uno degli elementi fondamentali che permettono all’edificio di essere protetto dagli agenti atmosferici e svolge quindi una funzione necessaria per la stessa esistenza delle singole unità immobiliari e anche una funzione necessaria a preservare tutte le altre parti strutturali dell’edificio.

L’uso del tetto

In ordine all’uso del tetto da parte dei condomini  ci sono alcune tipologie di intervento che è ora importante subito ricordare.

Apertura finestre

Si può porre innanzitutto il caso in cui il proprietario dell’ultimo piano voglia aprire sul tetto comune una finestra in falda oppure un abbaino. In linea di massima i giudici dicono che questi interventi possono essere eseguiti. Ricordo che quando dico che un intervento può essere eseguito su un bene comune significa dire che può essere eseguito a prescindere dall’autorizzazione data dagli altri condomini, e anche contro la loro volontà, salvo che non causi danno ai beni comuni o agli altri condomini.

Realizzazione di una terrazza

Diverso trattamento ha avuto invece dai giudici l’intervento del proprietario dell’ultimo piano che decida di tagliare una parte del tetto per realizzare una terrazza cosiddetta a tasca. Questo intervento è quasi sempre stato considerato illecito dai giudici. Ciò significa che il condomino che lo esegua può vedersi costretto al ripristino anche su richiesta di uno solo degli altri condomini. Pertanto se vogliamo realizzare una terrazza a tasca nel tetto comune dobbiamo procurarci necessariamente il consenso di tutti gli altri condomini che, lo ricordiamo, è cosa diversa dal consenso di tutti i condomini intervenuti in assemblea. Il consenso di tutti i condomini comprende infatti anche coloro che in assemblea non sono intervenuti.

Antenne

Ancora un uso del tetto frequente da parte dei singoli condomini è quello di installarvi antenne: un diritto che è assicurato a coloro che abitano nello stabile anche se non sono proprietari essendo strumento di accesso alla libera informazione da parte dei cittadini. È importante ricordare quindi che abbiamo sempre diritto di collocare una antenna sul tetto comune.

Pannelli solari

Quanto all’utilizzo del bene comune per installare i pannelli per la produzione di energia solare questa possibilità è stata introdotta dal nuovo articolo 1122 bis del codice civile. La procedura in proposito è particolarmente articolata e complessa e la tratteremo quindi in una diversa puntata del nostro piccolo corso.

Tetto di proprietà esclusiva

È tuttavia molto frequente che il tetto non sia comune e venga attribuito dal costruttore in proprietà esclusiva al proprietario dell’ultimo piano. In questi casi cambia completamente il regime giuridico come è del tutto evidente. Il proprietario esclusivo del tetto potrà quindi anche realizzare una terrazza a tasca e fare sul tetto interventi che non sarebbero consentiti al semplice condomino comproprietario di un tetto comune. La cosa molto interessante che accade tuttavia in questo caso è che l’interpretazione giurisprudenziale privilegia, nel caso di tetto di proprietà esclusiva, la stessa funzione che il tetto rende a tutto l’edificio oltre che al suo proprietario esclusivo. E allora in questo caso accade una cosa molto particolare: il bene pur di proprietà esclusiva viene amministrato all’interno dell’organizzazione condominiale come se fosse un bene comune se pure con una ripartizione delle spese diversa da quella a millesimi che si deve utilizzare per intervenire sul tetto comune. I giudici dicono che quando il tetto è di proprietà esclusiva deve essere rifatto o mantenuto a spese del condominio che deve suddividere le spese per un terzo a carico del proprietario del tetto e per due terzi a carico degli altri condomini. Il regime della gestione in condominio a volte quindi si applica anche a beni di proprietà esclusiva.

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