Cosa è il condominio parziale?

«Nel mio condominio si è rotta una colonna di scarico che deve essere completamente rifatta. Il costo è importante. Chi lo deve sostenere?».

Il discorso su quello che nei libri è chiamato il condominio parziale può iniziare con questa domanda, semplice, banale, immediata.
Per rispondere a questa domanda se ne deve fare un’altra.
«Quali appartamenti serve questa colonna di scarico?». E ricevuta la risposta, serve tre condomini, le domande che possiamo farci a questo punto dopo la risposta sono due e sono inverse.

«Devono pagare tutti i condomini allora il rifacimento di questa colonna di scarico?».

Oppure: «Devono pagare solo coloro che la usano questa colonna di scarico?».

Io sono convinto che la maggioranza dei nostri lettori istintivamente abbia dato la risposta corretta che è la seconda: solo coloro che sono serviti da quel l’impianto devono pagare le spese necessarie per ripararlo.

Per quale motivo?

Devono pagarlo solo loro perché solo loro sono i proprietari di quell’impianto.
Con il passare degli anni il minimo approfondimento di una materia porta a volte ad una sensazione di semplificazione:  a volte mi sembra di parlare sempre della stessa cosa quando quando scrivo di condominio perché il meccanismo elementare è sempre lo stesso.

Nelle precedenti puntate ho scritto che nel momento in cui in un condominio una parte diventa di proprietà esclusiva di una persona diversa da chi sia proprietario delle altre nasce il condominio e nascono tutte le parti comuni.
Ho detto anche che le parti comuni nascono perché quelle parti svolgono nei confronti di tutte le unità immobiliari dei diversi proprietari una funzione di servizio per così dire anche se a volte permettono la stessa esistenza fisica dell’edificio.

Il corollario di quel principio è dato da quello che chiamiamo condominio parziale.

Se il condominio nasce quando vi sono due proprietà diverse e nascono le parti comuni che servono a tutte le proprietà esclusive, è vero anche che se un bene tra quelli che consideriamo normalmente comuni serve solo alcune unità immobiliari e non tutte il meccanismo di attribuzione della proprietà comune funziona solo relativamente a quelle unità immobiliari servite da quel bene.
Così la colonna di scarico di cui ho detto all’inizio, così un impianto di riscaldamento che serva dieci appartamenti su dodici, così le scale che servono solo una parte dell’edificio, così il tetto che serva solo le unità immobiliari collocate in un corpo fabbrica autonomo rispetto a quello principale e via dicendo.

Il nesso di strumentalità tra il bene comune il bene di proprietà esclusiva che determina l’attribuzione della proprietà comune funziona quindi a volte nel definire la proprietà comune di tutti i condomini relativamente alcuni beni, ma funziona a volte anche nel definire la proprietà comune solo tra alcuni condomini relativamente a un certo altro bene comune.

L’effetto è che in caso di condominio parziale solo i proprietari del singolo bene comune votano, solo i proprietari del singolo bene comune pagano le spese.
Chi mi legge potrà osservare che la pretesa semplificazione del pensiero a cui sopra ho accennato sia illusoria se per spiegare una singola cosa uso così tante parole. Ma ciò dipende dalla percezione continua dell’inadeguatezza delle mie spiegazioni e dal desiderio, che raramente viene poi soddisfatto, di cingere, con periodi su periodi, le incertezze in uno stato di assedio e farle così soccombere .

(4. continua)