Tribunale di Modena, 16 febbraio 2018. In tema di condominio orizzontale, costituiscono beni comuni non solo i muri di confine ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nella sua unicità. Ne consegue che l'unilaterale variazione del colore dei muri perimetrali di una porzione di facciata, incidendo sul complessivo decoro architettonico dell'edificio, integra una innovazione non realizzabile dal singolo condòmino senza il consenso degli altri, diversamente dalle modificazioni che sono invece consentite, sia pure nei limiti del migliore godimento.

Il 16 febbraio 2018 il Tribunale civile di Modena ha depositato una sentenza particolarmente interessante che ha per oggetto la facciata di un cosiddetto condominio orizzontale, quello che, in gergo corrente, chiamiamo casa a schiera. Sappiamo tutti che qualche anno fa era frequente l'edificazione di complessi nei quali ogni singolo proprietario non acquista semplicemente un appartamento ma una vera e propria "fetta" della edificazione che va dalla terra al cielo, fetta che viene attribuita in proprietà esclusiva ad ogni singolo acquirente. Questo tipo di edifici ha manifestato più volte la sua problematicità: ogni singolo proprietario è portato ad affermare di essere proprietario anche dei muri esterni della propria unità immobiliare. 

D'altra parte tutti ci rendiamo conto che, applicando rigorosamente il principio della proprietà esclusiva anche dei muri perimetrali, ognuno dei proprietari della casa a schiera potrebbe pensare di fare della propria parte quello che vuole anche in termini di tinteggiatura dell'esterno. 

Non è così e vediamo perchè alla luce del caso deciso dal tribunale di Modena. L'assemblea aveva deciso di provvedere alla tinteggiatura di tutto l'edificio per garantirne e ripristinarne il decoro complessivo che era stato turbato da precedenti interventi dei singoli che avevano rovinato l'uniformità estetica complessiva.
Un condomino ha impugnato questa decisione affermando che era nulla: il condominio non aveva titolo di decidere in ordine ai muri di proprietà della sua unità immobiliare che devono considerarsi di proprietà esclusiva.
Il tribunale di Modena, con la sentenza depositata il 16 febbraio 2018, ha stabilito invece che la delibera è valida in quanto il decoro architettonico costituisce una parte comune anche in un condominio orizzontale e che questa parte comune deve essere gestita dall'assemblea nel modo più opportuno. 

La sentenza del tribunale di Modena non cita espressamente l'articolo 1117 del codice civile nella nuova formulazione seguente all'approvazione della riforma del diritto condominiale. Nell'elenco dei beni che sono da considerarsi normalmente comuni all'interno di un condominio la riforma ha aggiunto anche la facciata condominiale. Il riferimento alla facciata rende evidente la volontà del legislatore di considerare l'aspetto estetico complessivo del bene come un bene comune a prescindere dalla proprietà esclusiva o comune dei beni che contribuiscono a definirlo. Nel momento in cui alcuni elementi che possono essere anche di proprietà esclusiva contribuiscono in modo essenziale al decoro architettonico dell'edificio, a connotare esteticamente la costruzione, subentra quindi la competenza assembleare sotto il profilo decisionale e contemporaneamente l'obbligo di ciascun condomino di provvedere secondo la propria quota millesimale al pagamento delle spese di manutenzione. La norma In definitiva non ha fatto altro che dare corpo normativo a uno dei principi giurisprudenziali consolidati, si veda ad esempio la regola giurisprudenziale secondo il quale il rifacimento dei frontalini dei balconi, pur essendo i balconi di proprietà esclusiva, deve essere disposto dal condominio e pagato da tutti i condomini a millesimi.
Il Tribunale di Modena ha fatto quindi corretta applicazione di questi principi.