L’assemblea dei condomini

Fino a qui, nel nostro piccolo corso,  ho spiegato cosa è un condominio e passato in rassegna i beni comuni: quali sono, come si usano e come non si usano. A dire il vero la trattazione sui beni comuni non può considerarsi conclusa, dovremmo parlare più avanti delle innovazioni e delle modificazioni e anche di come si deve provvedere alla manutenzione dei beni comuni.

Ma oggi cambiamo argomento e iniziamo a parlare del condominio come organizzazione. Già lo ho ricordato, la parola condominio significa molte cose diverse, significa l’edificio condominiale, ma a volte anche il condominio come soggetto giuridico, uso questa parola in senso esplicitamente atecnico, e spiegherò più avanti perché.

Come “soggetto” il condominio normalmente ha un amministratore, che però è obbligatorio solo per i condomini sopra gli otto condomini,  e ha sempre invece una assemblea, che assume le decisioni più importanti relative alla vita del condominio. Da oggi e nelle prossime puntate inizierò quindi a parlare proprio di questo, proprio dell’assemblea di condominio.

Descriveremo le varie regole di suo funzionamento, come si convoca, come si celebra, come si impugna; ma oggi, prima di parlare di quelle, occorre chiarire un’altra cosa molto importante.

In una sentenza della Cassazione di qualche decennio fa si legge che l’assemblea è l’organo supremo del condominio. E su questo non c’è dubbio tanto che il primo compito dell’amministratore è quello di eseguire le delibere assembleari e contro le decisioni dell’amministratore è possibile sempre ricorrere all’assemblea. Questo prevedono gli articoli 1130 e 1133 del codice civile. La centralità dell’assemblea, insomma, non può essere messa in discussione ma molto spesso si commette l’errore contrario ovvero quello di pensare che tutto ciò che riguarda il condominio debba necessariamente passare attraverso una decisione assembleare.

Come avvocato che si occupa di condominio spesso mi sento fare la domanda “ma quale maggioranza ci vuole per .....? L’idea è che tutto ciò che accade nel condominio debba essere deciso dall’assemblea con maggioranze variabili e cangianti, ma sempre dall’assemblea è sbagliata.

Occorre sapere che l’assemblea di condominio si occupa fondamentalmente di una sola cosa: della gestione dei beni comuni. L’assemblea di condominio non si può occupare di altre cose, ovvero ad esempio delle proprietà esclusive, non può limitare o escludere i diritti dei condomini sulle loro proprietà oppure anche su quelle comuni, non può fare il giudice, a volte si pensa che possa fare anche quello, può solo e solamente gestire.

La Cassazione in una importantissima sentenza del 2005 che ha stabilito quando le decisioni dell’assemblea devono considerarsi nulle e quando devono considerarsi annullabili, ovviamente di questo parleremo più in là nel nostro piccolo corso, ha precisato che sono da considerarsi nulle le delibere assunte su materie che non spettano alla competenza dell’assemblea. Quindi quando pensiamo all’assemblea la prima domanda che dobbiamo porci non è: «con quale maggioranza si può decidere questa cosa?», ma è: «questa cosa può essere decisa dall’assemblea?».

La mia conclusione oggi quindi è molto semplice: occorre avere consapevolezza che non tutto ciò che accade nel condominio è di competenza dell’assemblea che è tenuta e ha come compito solo di provvedere alla gestione del condominio e dei beni comuni ma non può toccare i diritti dei condomini.