Gli spazi di parcheggio

L’elenco di cui all’articolo 1117 del codice civile prosegue menzionando le aree destinate a parcheggio. Questo inserimento è dovuto alla legge del 2012: nel testo originario del codice civile le aree destinate a parcheggio non erano espressamente indicate.
In ordine all’uso del cortile come parcheggio già si è detto nella puntata numero undici del nostro piccolo corso. Abbiamo quindi ricordato della normale possibilità di utilizzare un cortile per parcheggio se le caratteristiche del cortile lo consentono e dei diversi modi d’uso, promiscuo, turnario o frazionato che tale utilizzo può assumere in concreto per garantire ai condomini la parità d’uso.
Quanto agli spazi comuni di parcheggio che nascono tali (e non ad un cortile successivamente adibito a parcheggio dai condomini) vi è da rilevare che spesso tale destinazione è, diversamente da molte altre all’interno del condominio, non modificabile: gli spazi di parcheggio possono (e normalmente è così) contribuire alla dotazione minima di parcheggio prevista dagli strumenti urbanistici, come tali risultano essere intangibili dalla maggioranza e pure dall’unanimità dei condomini.
Il loro uso può essere promiscuo, turnario o frazionato come visto nella puntata undici.
A tempo debito, quando tratteremo delle innovazioni dei beni comuni che il condominio può disporre con determinate maggioranze, diremo anche del particolare regime di favore previsto dalla legge dall’art. 1120 c.c. per la realizzazione di nuovi parcheggi. La norma è nuova, inserita nel codice nel 2012, ma già prima la legge “Tognoli” aveva previsto maggioranze ridotte rispetto alle ordinarie per decidere di realizzare nuovi spazi di parcheggio.

Altri locali per i servizi in comune, la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi

Relativamente a tali beni vi è da dire che nel nostro sistema tavolare la proprietà comune di portinerie, lavanderie o stenditoi risulta sempre in modo esplicito dal libro fondiario. Nel sistema della trascrizione, che regola la pubblicità dei diritti immobiliari in tutta Italia ad eccezione dei pochi territori una volta austriaci nei quali vige invece il sistema tavolare, la norma è importante per stabilire la proprietà comune di locali o di parti dell’edificio relativamente ai quali non vi è una pubblicità nei registri. Ma nel nostro sistema tavolare, per fortuna, la titolarità comune di locali come le lavanderie e gli stenditoi, visto che è assai raro incontrare locali adibiti a portineria, risulta esplicitamente al libro fondiario e come tale non è contestabile.

I sottotetti

Anche i sottotetti sono stati inseriti come beni comuni nel 2012: gli stessi non erano menzionati nell’originario testo dell’articolo 1117 del codice civile. Oggi il codice stabilisce che i sottotetti sono da considerarsi comuni quando per le caratteristiche strutturali e funzionali sono destinati all’uso comune. Gli autori che hanno commentato la riforma del diritto condominiale hanno tutti notato che la norma non ha fatto altro che dare forma di legge ad un principio che i giudici avevano già a posto con grande uniformità di intendimenti, prima del 2012. Possiamo quindi avvalerci, per leggere la norma, anche dei precedenti anteriori al 2012. È comune quindi Il sottotetto che sia destinato a ricoverare impianti destinati all’uso comune, oppure che abbia caratteristiche tali, in termini puramente dimensionali,  da consentire l’uso da parte dei condomini. È quindi ad esempio, sicuramente un sottotetto esclusivo quello accessibile solo attraverso l’unità immobiliare dell’ultimo piano e di dimensioni tali da non poter essere considerato calpestabile. Mentre invece è comune Il sottotetto accessibile dagli spazi comuni e che abbia dimensioni tali da poter essere utilizzato come locale autonomo oppure che sia stato destinato all’uso comune con la collocazione di impianti al servizio di tutto il condominio.