I beni comuni e una piccola premessa

Tutti i libri che parlano di condominio, dopo avere dato una definizione di cosa è condominio, iniziano a trattare i più importanti beni comuni che caratterizzano l’edificio. In questo piccolo corso seguirò quindi l’ordine dato sempre dalla tradizione.
Dico subito che questa impostazione è riduttiva: nessuno ancora ha tentato di ricostruire sul piano giuridico il condominio come una struttura sociale prima di tutto; sì, come un fenomeno che mette in relazione le persone tra di loro, prima che le cose. Non  è escluso che da queste stesse colonne elettroniche del giornale L’Adige non cerchi di fare un piccolo sforzo di pensiero su questo aspetto che è sempre stato trascurato e che invece dovrebbe essere, secondo me, centrale.
Questa riflessione potrà essere considerata semplicistica oppure presuntuosa e forse sotto un certo profilo è tutte e due le cose; ma consentitemi di sperare che qualcuno possa considerarla non del tutto inutile.

Il sottosuolo

Rientriamo invece nel corso ordinario della trattazione degli argomenti che riguardano il condominio allineandoci all’esposizione comune ed affrontando uno per uno i più importanti beni comuni che compongono l’edificio condominiale, iniziando da uno, piccolo paradosso, che edificio non è.
Secondo l’articolo 1117 del codice civile il primo bene comune è il suolo su cui sorge l’edificio. Il fatto che il suolo su cui sorge l’edificio sia da considerarsi il bene comune determina alcuni importanti corollari applicativi poiché non sono in frequenti gli episodi in cui singoli condomini utilizzino Il sottosuolo condominiale. Gli esempi sono numerosi e vengono trattati dai giudici con soluzioni in parte diverse: tutte però cercano di fare applicazione del principio fissato nella articolo 1102 del codice civile secondo cui ciascun comproprietario può fare del bene comune l’uso che non impedisca il pari uso degli altri e che non violi la destinazione del bene.
Vediamo quali sono i principali usi del sottosuolo comune che i singoli condomini possono fare, premesso ovviamente che quando l’uso del sottosuolo viene disposto da una delibera del condominio le questioni vanno poste in moto molto differente ma verranno valutate quando affronteremo il tema delle innovazioni e delle modificazioni dei beni comuni.
Gli usi che in astratto il singolo condomino può fare del sottosuolo sono i seguenti.
Il proprietario della cantina o di tutto il piano interrato può decidere di scavare il pavimento per aumentare l’altezza del proprio locale o addirittura può decidere di realizzare sotto il proprio un nuovo locale o un nuovo piano interrato. Questo utilizzo non è considerato lecito dalla giurisprudenza che considera lo scavo del terreno comune come un appropriazione illecita del bene di tutti. Ciò sottolineato ricordando però che una recente sentenza aveva ammesso un piccolo abbassamento del piano cantina da parte di un condomino.
Un altro uso che ha generato un certo contenzioso, e relativamente al quale disponiamo quindi di una serie di precedenti, è l’atto di interrare serbatoi nel sottosuolo comune. Tale uso che sotto un certo profilo è analogo al precedente è invece stato considerato lecito dalla giurisprudenza a condizione che il sottosuolo sia tale da poter accogliere altrettanti serbatoi a vantaggio degli altri condomini ovvero, detto in termini tecnici, che sia consentito agli altri condomini il pari uso del bene comune.
Un terzo uso che si può fare del sottosuolo è utilizzarlo per farvi transitare impianti, tubi o cavi a servizio della propria unità immobiliare esclusiva. In tal caso l’uso è sicuramente lecito in quanto è conforme alla destinazione del bene (è naturale che il sottosuolo accolga tali impianti) e non impedisce il pari uso del bene da parte degli altri comproprietari.