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Piccolo corso di diritto condominiale/5

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Il supercondominio

«Il nostro condominio ha in comune con altri due condominii un parco, un viale d’accesso e la recinzione dell’intero complesso oltre che alcuni impianti. Come si gestisce questa situazione?».

Ci troviamo di fronte a un supercondominio: delle parti comuni sono comuni tra condomini che appartengono a condominii diversi.
Così come all’interno di un condominio ci sono dei beni che possono essere di proprietà solo di alcuni condomini, e ciò dà luogo al condominio parziale di cui abbiamo parlato nella quarta puntata, in questo caso abbiamo beni che sono comuni a piu condominii a più edifici condominiali diversi, e ciò dà luogo al supercondominio.
Condominio parziale, condominio, supercondominio rispondono quindi alla medesima logica.

Quando un bene viene posto al servizio, nel momento della costruzione oppure successivamente, di più unità immobiliari di proprietà esclusiva lo stesso diviene comune.
Se il bene serve tutte le unità immobiliari di un edificio ci troviamo in una situazione di bene comune in condominio pura e semplice: l’ipotesi normale insomma.
Quando un bene viene posto al servizio di soli alcuni appartamenti o unità immobiliari all’interno dello stesso edificio ci troviamo di fronte ad un condominio parziale.

Quando un bene viene posto al servizio di condomini che hanno la loro unità immobiliare in diversi condomini, come capita appunto a volte per i giardini, le recinzioni, taluni impianti,  le strade d’accesso, ci troviamo di fronte ad un supercondominio.

La figura è nota da sempre nel diritto condominiale ma con la riforma del diritto condominiale approvata con la legge 11 dicembre 2012 n.220 la figura del supercondominio è stata espressamente prevista dalla legge. Il nuovo articolo 1117 bis dice che «le norme sul condominio si applicano In tutti i casi in cui più unità immobiliari ovvero più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».
Quando tratteremo dell’assemblea vedremo anche le novità introdotte dalla riforma in ordine alla gestione del supercondominio e alla celebrazione delle sue assemblee. Per ora basta sapere che il supercondominio pur con le sue particolarità è pur sempre un condominio e vi si applicano le norme sul condominio.

Un’ultima precisazione: lo schema condominio - supercondominio sul piano operativo non è necessario quando vi sono più edifici serviti da delle parti comuni come la strada d’accesso, il giardino, le recinzioni o alcuni impianti. È infatti possibile gestire questa situazione con un unico condominio con tanti condomini parziali.

È bene sapere che tutte e due le soluzioni operative sono corrette. La scelta fra le varie modalità organizzative della gestione delle parti comuni tramite più condomini e un supercondominio oppure un solo grande condominio deriva da valutazione di opportunità, di facilità di gestione, di risparmio economico.

(5. continua)

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