Come si fa ad individuare i beni comuni?

La prima regola per accertarci se un bene è comune, per noi che viviamo nel sistema del Libro Fondiario, il sistema di registrazione delle proprietà immobiliari che abbiamo ereditato dall’ordinamento austriaco, è proprio quello di andare all’ufficio tavolare. Dall’estratto tavolare e da quello che si chiama «piano di casa materialmente divisa» (la rappresentazione planimetrica delle varie proprietà all’interno del condominio) possiamo vedere, senza dubbi, quali sono i beni comuni del condominio.

Al tavolare tuttavia non tutti i beni comuni hanno una evidenza. Alcuni beni, come ad esempio gli impianti, i muri maestri o le fondazioni, non risultano attribuiti in proprietà al libro fondiario. Occorre quindi, relativamente a questi beni, rifarsi alle regole di legge.
L’articolo 1117 del codice civile fa una elencazione dei beni comuni spiegando quali parti dell’edificio devono essere considerate comuni se il contrario non risulta dal titolo.

L’elenco è articolato e comprende dei beni che sono indispensabili alla stessa esistenza dell’edificio, ad esempio i muri maestri, le fondazioni, o i tetti, altri che attengono ai servizi che vengono erogati all’interno del condominio, altri ancora che si riferiscono alla funzione normale che viene attribuita a determinati locali all’interno della costruzione che chiamiamo condominio (cortili portici).

In ordine a questo elenco vanno ricordate due cose importanti.
La prima: il titolo può stabilire che un certo bene compreso nell’elenco sia di proprietà esclusiva. Non è in frequente, ad esempio, che il tetto sia attribuito in proprietà ad un solo condomino. Questa cosa la verifichiamo appunto al tavolare.

La seconda: questo elenco non è tassativo.

Cosa significa? Significa che ci possono essere beni che pur non essendo elencati nell’articolo 1117 a causa delle loro caratteristiche devono considerarsi comuni.

Vediamo quale è la caratteristica, se così la vogliamo chiamare, che deve farci ritenere un bene comune. Deve considerarsi comune un bene quando lo stesso è stato posto al servizio di almeno due unità immobiliari nel momento in cui il condominio è stato costruito o anche in un tempo successivo. E’ la relazione di servizio che genera la comunione del bene.

Questa regola è di importanza fondamentale.

Nell’articolo 1117 ad esempio si legge che sono comuni gli impianti all’interno di un condominio fino al punto di diramazione. Ma all’interno di un condominio vi possono essere impianti totalmente autonomi, di proprietà esclusiva di un solo condomino. Questa nozione è di intuitiva rappresentazione: tutti abbiamo la chiara percezione che ci sono dei beni che devono considerarsi solo nostri e non comuni a tutti i condomini. Ad esempio il cosiddetto impianto di riscaldamento autonomo. Tutti capiscono che è una proprietà esclusiva.
In conclusione, non è la qualifica astratta e generale del bene, essere muro  perimetrale, essere impianto, essere atrio, a conferire la qualifica di bene comune, ma è invece l’essere stato posto a servire più unità immobiliari che lo rende bene comune.

Questa regola è di fondamentale importanza all’interno del condominio. Anche per la sua gestione:  se è vero che un bene comune diviene tale solo nel momento in cui viene posto al servizio di più unità immobiliari è vero anche che divenne comune solo tra i proprietari delle unità immobiliari che serve e non anche tra gli altri.
Ci avviciniamo così al tema di quella che sarà la nostra prossima puntata ovvero il condominio parziale. Un fenomeno ormai riconosciuto da tutti secondo il quale non tutti i beni comuni sono comuni a tutti i condomini, ma alcuni beni sono comuni solo ad un gruppo ristretto di condomini o anche solo a due.

(3. continua)