Sono passati ormai più di tre anni dall'entrata in vigore (giugno 2013) di quella che viene chiamata la riforma del condominio.

I media ne hanno parlato molto al tempo della entrata in vigore. Oggi ci si può chiedere: le nuove norme hanno cambiato effettivamente il modo in cui i condomini vengono gestiti e vi è consapevolezza sui nuovi principi fissati dalla riforma?   Con questo piccolo intervento iniziamo oggi un percorso di riepilogo dei più importanti principi introdotti dalla riforma, partendo dall'amministratore.  

Come tutti sanno per fare l'amministratore di condominio non è indispensabile essere iscritti ad un albo o ad un registro: si era pensato qualche decennio fa all'introduzione di una simile novità, ma il pensiero era contro la storia che va verso la sempre maggiore liberalizzazione del mercato. Tuttavia l'esigenza di rendere più preparati gli amministratori di condominio (ricordiamo che dentro i loro bilanci vengono gestiti ogni anno miliardi di euro di ristrutturazioni edilizie) la legge ha fissato dei requisiti minimi necessari per rivestire il ruolo di amministratore di condominio.  

Riportiamo sul punto il testo dell'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile che elenca questi requisiti.       

ARTICOLO N.71 bis            

[I]. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:     

a) che hanno il godimento dei diritti civili;     

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;     

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;     

d) che non sono interdetti o inabilitati;     

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;     

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;     

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.     

[II]. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.     

[III]. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.     

[IV]. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.     

[V]. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica . 

Ci si deve fare due domande: a chi l'amministratore deve documentare il possesso dei requisiti? cosa accade se non li possiede?  

La prima consente una risposta facile: l'amministratore deve documentare il possesso dei requisiti all'assemblea e ad ogni condomino che gliene faccia richiesta.   La seconda è più controversa: innanzitutto è pacifico che la delibera che ha nominato un amministratore privo di requisiti sia invalida. Ma si discute se sia una nullità o una annullabilità.

Più corretto considerarla una nullità visto che l'assenza dei requisiti è sicuramente insanabile e l'insanabilità è carattere della nullità. In ogni caso, a prescindere dalla impugnazione della delibera di nomina, l'amministratore privo dei requisiti può essere revocato dal Tribunale se un condomino ne faccia richiesta. Il codice dice chiaramente che chi perde i requisiti vede cessato il proprio incarico. Quindi chi non li ha mai avuti a maggior ragione non può proseguire.